» 房產(chǎn)貼。精準(zhǔn)解讀《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》
(一) 完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按
照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房
價(jià)工作的考核問責(zé)制度。
公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、制定控制計(jì)劃這一措施是在 2011 年就已經(jīng)提出的，但就實(shí)際情況
來看，政策出臺(tái)后中央政府并未嚴(yán)格審查各地的控制目標(biāo)和控制結(jié)果，本次將城市級(jí)別加
以限定，更加細(xì)化，僅是表明了決心，畢竟就算真的嚴(yán)格控制，對(duì)于地方政府來說也有的
是對(duì)策，如合肥、廣州之流在目標(biāo)無法達(dá)成時(shí)，暫時(shí)限制高房?jī)r(jià)樓盤備案、銷售等，當(dāng)然
這些措施對(duì)于開發(fā)高端、高價(jià)樓盤的開發(fā)商必有影響。
(二) 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直
轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一
要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)
格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
本條基本均為重申，最重要的點(diǎn)在于“按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施”，如果嚴(yán)格審查，如
濟(jì)南之類未按統(tǒng)一要求做細(xì)則的城市將有影響，但為數(shù)不多。至于其他房?jī)r(jià)上漲過快的城
市要求采取限購(gòu)政策，主要鎖定的將是三四線城市，但就 2012 年市場(chǎng)反應(yīng)來看，最主要的
“逆襲”城市仍是一二線，三四線城市整體價(jià)格漲幅平穩(wěn)，所以影響城市也較為有限。擴(kuò)
大房產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今為止也已經(jīng)提了有兩年了，傳說中的百城住房信息聯(lián)網(wǎng)至今也未見成效，
因此道路長(zhǎng)遠(yuǎn)，但一兩年內(nèi)重點(diǎn)一二線城市預(yù)計(jì)都會(huì)列入試點(diǎn)范圍。
(三) 增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013 年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去
五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效
供應(yīng)。
與往年毫無變化，也是經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)最像“說空話”的一條。
(四) 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí) 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建
成 470 萬套、新開工 630 萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建
設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013 年底前，地級(jí)以
上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?
主要變化在于將外來務(wù)工人員納入住房保障范圍，但是沒有細(xì)則支撐。保障房建設(shè)目
前遇到的問題：一是資金，二是由資金引發(fā)的建設(shè)速度。就鄭州現(xiàn)狀來看，保障房大部分
都攤派到了商品房社區(qū)內(nèi)，因此建設(shè)速度將更有保證，而三五年內(nèi)經(jīng)適房將逐漸退出，公
租房成主流，外來務(wù)工人員納入保障范圍和城中村拆遷雙向作用下，鄭州公租房需求將大
幅增加，因此承接保障房建設(shè)的開發(fā)商也將更有利益保障。
(五) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)
化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)
市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。
商品房預(yù)售管理、明碼標(biāo)價(jià)等均是之前提出的政策，最終多演變?yōu)榱诵问交胧�，�?br />
“推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”更是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，重在建立長(zhǎng)效的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)
制，短期不會(huì)有影響。
通過對(duì)“新國(guó)五條”的解讀可以發(fā)現(xiàn)，新政并無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，主要是一個(gè)決心和預(yù)警。但
是如果有人認(rèn)為這就是今年的政策范圍，那必然是錯(cuò)的，雖然我們歷數(shù)了歷年的政策發(fā)現(xiàn)政
府可用的措施已不多，兩會(huì)后最可能變動(dòng)的就是二套房差別信貸政策，但統(tǒng)觀歷年新政效果
可以發(fā)現(xiàn)，每次調(diào)控的影響都不僅限于購(gòu)房者實(shí)際付出的成本影響，而更重要的是心理影響。
一旦有附加政策出臺(tái)，必然會(huì)導(dǎo)致一部分購(gòu)房客陷入短期或中期觀望，那么也必將影響部分
銷售。結(jié)合鄭州上半年市場(chǎng)來看，鄭州上半年住宅市場(chǎng)可謂處于難得的機(jī)會(huì)期，而一旦信貸
政策有變動(dòng)必將致使一部分購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足的客戶陷入短期觀望而影響銷售，因此但凡有房源
可以銷售的項(xiàng)目，建議加快推售節(jié)奏，趁當(dāng)前的空檔加推房源，保證快速銷售。
而對(duì)于購(gòu)房者，我們的建議非常簡(jiǎn)單，如上所述鄭州今年住宅供應(yīng)緊缺，因此房?jī)r(jià)必然
會(huì)上漲，而遠(yuǎn)期來看鄭州作為人口大市和外來人口源源不斷的城市，需求潛力較大，因此期
待降價(jià)購(gòu)買的愿望根本不會(huì)實(shí)現(xiàn)，有購(gòu)房需求的還應(yīng)及早出手。
3 月 1 日晚，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，這也是對(duì) 2 月 20 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國(guó)五條”的細(xì)化和補(bǔ)充，體現(xiàn)了調(diào)控政策的連貫性和持續(xù)性。相比來 看，實(shí)施細(xì)則比市場(chǎng)預(yù)期更加嚴(yán)厲。比如：規(guī)定限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括 所有新建商品住房和二手住房；房?jī)r(jià)上漲過快的城市，將提高二套房貸首付比例和貸款利率；二手房轉(zhuǎn)讓 個(gè)人所得稅應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；強(qiáng)化預(yù)售資金管理等等。如果說新“國(guó)五條”的出臺(tái)僅僅 是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的話，那此次實(shí)施細(xì)則的發(fā)文更表明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)定決心。實(shí)施細(xì)則的出 臺(tái)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。
二手房市場(chǎng)交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出
實(shí)施細(xì)則規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯 一住房的可以免除)統(tǒng)一為轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。此前市場(chǎng)普遍按照總房款的 1%計(jì)二手房所得稅。若這 項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，將直接增加二手房交易成本。交易稅費(fèi)的上升預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)明顯削弱二手房臵業(yè) 需求，對(duì)投資性需求打擊較大，二手房市場(chǎng)成交量將顯著回落。
不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，同時(shí)或造成未來租金進(jìn)一步提升：1、通過提高二 手房交易個(gè)人所得稅意在打擊投資投機(jī)性需求，但在實(shí)際操作中賣方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來轉(zhuǎn)嫁成 本，從而削弱需求導(dǎo)致成交量下滑；2、原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。
強(qiáng)化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮二套房貸將影響未來成交
實(shí)施細(xì)則強(qiáng)調(diào)差異化個(gè)人房貸，規(guī)定“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人 民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。” 信貸政策在細(xì)則中再次提及，除了強(qiáng)化此前政策的嚴(yán)格執(zhí)行以外，還針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市二套房貸首 付與利率提出從嚴(yán)要求，對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過快的城市將進(jìn)行結(jié)構(gòu)性施壓。
信貸是影響房地產(chǎn)成交最為主要的因素。如果部分地區(qū)出現(xiàn)二套房信貸的調(diào)整，其對(duì)成交必然受到重 大影響。從 2010 年“4.15”新政后世聯(lián)的交易數(shù)據(jù)來看，出臺(tái)的信貸政策效果明顯，購(gòu)房的銀行按揭比 例下降明顯，一線城市下降的幅度是二三線城市近五倍。同時(shí)，新政后上門量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨 勢(shì)，其中一線城市成交量下降的幅度較二三線城市大。2012 年下半年以來，隨著樓市持續(xù)熱銷，個(gè)人住 房貸款也日漸火熱，2012 年個(gè)人購(gòu)房貸款全年增加 9610 億元。但隨著近期“國(guó)五條”及其細(xì)則的出臺(tái)， 已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。
規(guī)范和嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一限購(gòu)政策，將導(dǎo)致成交量下降
實(shí)施細(xì)則對(duì)限購(gòu)方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在限購(gòu)區(qū)域的劃分、限購(gòu)住房類型、以及限購(gòu)審查環(huán)節(jié)都進(jìn)一步 嚴(yán)格要求。比如規(guī)定“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手 住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前”等。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大的已限購(gòu)城市將直 接提高限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，其他出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲情況的城市，不排除加入限購(gòu)范圍。從已執(zhí)行限購(gòu)城市的原有標(biāo)準(zhǔn)來看，58%的城市限購(gòu)區(qū)域并未覆蓋所有行政區(qū)，而以市區(qū)范圍界定，新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)這些城市將 有明顯收緊。限購(gòu)區(qū)域的擴(kuò)大對(duì)于成交量必然有著較大的影響，從過去執(zhí)行的情況看，覆蓋所有行政區(qū)域 的城市成交量下滑幅度要超過在主城區(qū)內(nèi)限購(gòu)的城市。限購(gòu)范圍擴(kuò)至所有行政區(qū)將打擊不合理需求，階段 性導(dǎo)致成交量下降。
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍主要影響市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)期看對(duì)房?jī)r(jià)影響小
實(shí)施細(xì)則指出“總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)�！� 如果房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市和部分熱點(diǎn)省會(huì)城市更容易被納入擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，如北京、 深圳等。但就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)結(jié)果及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降， 但從長(zhǎng)期來看，對(duì)購(gòu)買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無太大影響。房?jī)r(jià)的上漲歸根結(jié)底是短期市場(chǎng)供需矛盾造成 的結(jié)果，房產(chǎn)稅的出臺(tái)并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，只能在長(zhǎng)期影響購(gòu)房者的預(yù)期，而且這種影響 必須視房產(chǎn)稅出臺(tái)的具體細(xì)則而定。房產(chǎn)稅的逐漸擴(kuò)圍是行業(yè)的中長(zhǎng)期方向，房產(chǎn)稅的推出符合行業(yè)深層 次的體制性變化方向。相比現(xiàn)有行政調(diào)控手段，房產(chǎn)稅作為一種更加市場(chǎng)化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。
世聯(lián)研究認(rèn)為， “國(guó)五條”細(xì)則的推出，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控拉開序幕。稅收、信貸政策加碼， 將對(duì)樓市帶來顯著影響。1、當(dāng)前持續(xù)火熱的樓市將有所降溫，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)成交量適度收縮，但在短期 內(nèi)表現(xiàn)不會(huì)太明顯，具體情況還要根據(jù)不同城市、不同樓盤具體分析；2、從過往市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，一二 手市場(chǎng)的波動(dòng)是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動(dòng)一定會(huì)傳導(dǎo)至一手房，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)， 成交量將會(huì)受到影響；3、從2010 年第一輪調(diào)控開始后樓市表現(xiàn)來看，全國(guó)一二線城市樓市降溫速度與程 度及幅度將超過三四線城市。另外，地方政府在全國(guó)兩會(huì)后將進(jìn)入密集的出臺(tái)調(diào)控政策周期，屆時(shí)更加詳 細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步平抑市場(chǎng)預(yù)期，使樓市趨于平穩(wěn)。如果后市房?jī)r(jià)還猛升，仍會(huì)有更加具體細(xì) 致的配套調(diào)控政策出臺(tái)。2013 年是政策過渡年，是治標(biāo)向治本方向的過渡，這期間不論多長(zhǎng)時(shí)間，寧可 在市場(chǎng)低迷中向上走，也不愿從高潮往下走。
網(wǎng)友評(píng)論(1904873)2013-03-04 17:07
不是丈母娘的分析一切都白搭。要結(jié)婚的人一切以丈母娘為準(zhǔn)。
----sent from my ZTE ZTE U930,Android 4.0.3
網(wǎng)友評(píng)論(20983985)2013-03-04 17:11
每次房地產(chǎn)解析貼，解讀貼都需要自己頂
網(wǎng)友評(píng)論(539945)2013-03-04 17:14
任何一次調(diào)控都是往上走的號(hào)角
立貼為證,一年為限
網(wǎng)友評(píng)論(20983985)2013-03-05 10:18
從去年下半年以來，一線城市出現(xiàn)官員拋房潮，民眾一時(shí)為新政歡呼，以為是反腐力度加強(qiáng)的結(jié)果。等到20%稅出臺(tái)后我們才恍然大悟，原來這和股票一樣，人家是有內(nèi)幕消息的…
